¿Cómo dividir una casa heredada?

R​ecibir una vivienda en herencia junto a otros familiares (generalmente hermanos) es una de las situaciones más comunes que atendemos en la Notaría de la Calle Serrano 15. Tras la aceptación de la herencia, surge la gran duda: ¿Se puede dividir una casa heredada?

En este artículo, desde Notaría Garach Verdú en Alicante, aclaramos qué es el proindiviso, la extinción de condominio y cómo dividir una casa en Alicante ahorrando impuestos.

¿Se puede dividir una casa heredada?

La respuesta corta es que depende de la naturaleza del inmueble, pero la respuesta jurídica es que nadie está obligado a permanecer en una comunidad de bienes si no lo desea.

En este artículo, los notarios Don Jorge Garach y Don Francisco Verdú le explican las vías legales para resolver esta situación de copropiedad de forma segura y fiscalmente eficiente en Alicante.

El problema del «Proindiviso»: Cuando la casa es de todos y de nadie

Cuando varios herederos aceptan una vivienda, se crea lo que jurídicamente llamamos un proindiviso o comunidad de bienes. Esto significa que cada heredero posee un porcentaje abstracto de la casa (una cuota), pero no una habitación o una parte física concreta.

El problema principal radica en que una vivienda estándar (un piso en el centro de Alicante, por ejemplo) es un bien indivisible. No podemos partir físicamente el piso en tres trozos sin que pierda su valor o su habitabilidad. Entonces, ¿Qué soluciones existen?

Soluciones Legales para repartir una vivienda heredada

Si usted se encuentra en esta situación, existen principalmente tres caminos para disolver esta comunidad ante notario:

1. La Extinción de Condominio (La opción más habitual entre familiares) Es la solución ideal cuando uno de los herederos quiere quedarse con la vivienda. En lugar de realizar una compraventa tradicional entre hermanos, se realiza una escritura de Extinción de Condominio.

En este acto, quien se queda la casa compensa económicamente a los demás por su parte.

2. Venta a un tercero Si ninguno de los herederos desea conservar el inmueble, la solución más limpia es la venta conjunta a un tercero. Todos los herederos firman la escritura de compraventa y se reparte el dinero obtenido según la cuota de cada uno.

3. División Material (Solo si el bien es divisible) ¿Se puede dividir físicamente una propiedad? Sí, pero solo si las características arquitectónicas y urbanísticas lo permiten. Esto suele ocurrir en grandes parcelas de terreno rústico o en edificios que permiten una división horizontal (convertir una casa grande en dos pisos independientes).

La Escritura de Disolución de Comunidad

Para formalizar cualquiera de estos acuerdos, es imprescindible acudir a una notaría. La escritura pública constará de:

• La descripción actualizada del inmueble.

• El valor acordado por las partes (que debe ajustarse a la realidad del mercado inmobiliario en Alicante).

• La forma de pago o compensación al resto de herederos (en caso de que uno se la adjudique).

Este documento es el título necesario para inscribir el nuevo cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad.

Preguntas Frecuentes sobre la división de herencias

¿Qué pasa si un heredero no quiere vender y otro sí? El Código Civil establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad. Si no hay acuerdo, cualquier heredero puede solicitar judicialmente la división de la cosa común, lo que suele terminar en una subasta pública del bien.

¿Cuánto cuesta dividir la casa? Depende del valor del inmueble y de la vía escogida. Si se opta por la extinción de condominio, los gastos notariales y registrales se calculan sobre el valor del bien, pero el ahorro fiscal respecto a una compraventa es muy significativo.

¿Se puede dividir un piso en dos para dos hermanos? Físicamente es muy complejo. Requiere que la normativa urbanística de Alicante lo permita, que la comunidad de vecinos lo autorice (en muchos casos) y realizar una obra mayor para garantizar accesos y suministros independientes.