La seguridad jurídica es el pilar sobre el que se asienta cualquier transacción inmobiliaria de relevancia. En la Notaría Garach – Verdú, situada en el centro administrativo y de negocios de Alicante, velamos por que cada documento público sea un reflejo fiel de la legalidad vigente. Por ello, es imperativo abordar con rigor el impacto del Valor de Referencia de la Dirección General del Catastro, una figura que ha redefinido la tributación patrimonial desde enero de 2022.
Seguridad jurídica y el nuevo Valor de Referencia: ¿Cómo afecta a su escritura en Alicante?
Este parámetro, introducido por la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal (enlace al BOE), no es una mera sugerencia administrativa, sino la base imponible legal obligatoria para los principales impuestos que gravan la adquisición de bienes inmuebles.
La naturaleza jurídica del Valor de Referencia
A diferencia del valor catastral —que tiene una finalidad censal y sirve de base para el IBI—, el Valor de Referencia nace con una vocación puramente fiscal. Se determina anualmente por el Catastro mediante el análisis de los precios de compraventa comunicados por los notarios en sus índices informatizados.
Desde la perspectiva de nuestra notaría en Alicante, este valor actúa como un límite mínimo de tributación. El ciudadano ya no puede limitarse a declarar el valor real de mercado si este es inferior al valor administrativo asignado, so pena de incurrir en una infracción o recibir una liquidación complementaria inmediata.
Impacto en Sucesiones y Donaciones en Alicante
Uno de los ámbitos donde la Notaría Garach – Verdú despliega una mayor actividad de asesoramiento es en la planificación sucesoria. Con la normativa actual, el Valor de Referencia es la piedra angular del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).
Al heredar un inmueble en Alicante, la base imponible será el Valor de Referencia a la fecha del fallecimiento. Esto es crucial, ya que una discrepancia entre el valor real del inmueble y el valor asignado por Catastro puede incrementar significativamente la carga fiscal de los herederos. Nuestra labor consiste en informar preventivamente a las familias para que conozcan el impacto fiscal antes de la firma de la aceptación de herencia.
El deber de información del Notario
Como fedatarios públicos, los notarios tenemos la obligación legal de obtener y comunicar el Valor de Referencia en el momento de la autorización de la escritura. En nuestra oficina en Alicante, integramos este proceso de forma exhaustiva:
- Verificación previa: Comprobamos el valor en la Sede Electrónica del Catastro antes de la firma.
- Asesoramiento cualificado: Explicamos a los otorgantes las consecuencias de declarar un valor inferior al de referencia.
- Transparencia en el documento: Reflejamos el valor de referencia en la propia escritura pública para seguridad de todas las partes y de la Administración.
¿Qué ocurre en caso de disconformidad?
La Ley 11/2021 ha invertido la carga de la prueba. Si un contribuyente considera que el Valor de Referencia asignado por el Catastro a su propiedad en Alicante supera el valor de mercado, no puede simplemente ignorarlo en su autoliquidación.
El procedimiento correcto, para evitar sanciones e intereses de demora, es:
- Liquidar el impuesto (ITP o ISD) siguiendo el Valor de Referencia.
- Interponer un recurso o solicitud de rectificación de la autoliquidación ante la Agencia Tributaria Valenciana.
- Acreditar la falta de adecuación del valor mediante una tasación pericial contradictoria o cualquier otro medio de prueba admitido en derecho que demuestre las singularidades del inmueble (estado de ruina, vicios ocultos, etc.).
Preguntas Frecuentes (FAQ)
¿Afecta el Valor de Referencia a mi declaración de la Renta (IRPF)?
Generalmente no. El Valor de Referencia se aplica al ITP, AJD y Sucesiones/Donaciones. Para el IRPF (ganancias patrimoniales), se suele seguir tomando el valor de adquisición real, aunque siempre es recomendable consultar su caso específico.
¿Todos los inmuebles tienen Valor de Referencia?
No todos. Aquellos inmuebles que no han tenido un volumen suficiente de compraventas en su zona para permitir una valoración estadística por parte del Catastro pueden no tenerlo asignado. En esos casos, se tributa por el valor de mercado.
¿Cómo puedo saber el valor antes de comprar?
Es público para los interesados. En nuestra notaría podemos facilitarle la información o puede consultarla usted mismo con su certificado digital en la web oficial del Catastro.
