La seguridad en el tráfico jurídico inmobiliario constituye uno de los pilares fundamentales de nuestra labor en la Notaría Garach – Verdú.
En la ciudad de Alicante, es frecuente encontrarnos con fincas cuya realidad física no se halla debidamente reflejada en los libros del Registro de la Propiedad. Esta falta de concordancia, lejos de ser una mera omisión administrativa, puede acarrear graves consecuencias legales y económicas para los propietarios.
En la presente exposición, abordaremos con rigor técnico el procedimiento de la declaración de obra nueva por antigüedad, analizando su fundamentación en la normativa estatal y su necesaria adecuación a la legislación urbanística de la Comunidad Valenciana.
El Fundamento Legal: El Artículo 28.4 de la Ley de Suelo
El punto de partida de cualquier proceso de regularización registral de una edificación antigua es el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Su Artículo 28.4 establece un cauce excepcional para el acceso al Registro de la Propiedad de aquellas construcciones respecto de las cuales ya no proceda la adopción de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística.
A diferencia de la obra nueva «ordinaria», que requiere la acreditación de licencias y certificaciones de final de obra, la obra nueva por antigüedad se fundamenta en el principio de seguridad jurídica derivado del transcurso del tiempo y la prescripción de las acciones administrativas.
El Marco Normativo Valenciano: La LOTUP
En el ámbito de Alicante, la aplicación del precepto estatal debe armonizarse con el Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio (LOTUP). Esta norma regula los plazos de prescripción de las infracciones urbanísticas y los requisitos para la consideración de una obra como «consolidada» a efectos de su reconocimiento registral.
Los Plazos de Prescripción
Es imperativo distinguir entre las obras realizadas bajo normativas anteriores y las actuales. Con carácter general, el plazo para la restauración de la legalidad urbanística en la Comunidad Valenciana se sitúa en los 15 años para infracciones graves o muy graves, según la redacción actual de la LOTUP. No obstante, el análisis de la prescripción requiere una revisión exhaustiva de la fecha de terminación total de la obra y de la ausencia de actos interruptivos por parte de la Administración Local.
Documentación Técnica y Notarial Imprescindible
Para la autorización de la escritura pública de declaración de obra nueva antigua en nuestra notaría de Alicante, es preceptiva la concurrencia de los siguientes elementos probatorios:
- Certificación de Técnico Competente: Un arquitecto o ingeniero deberá certificar la terminación de la obra en una fecha determinada y su descripción física coincidente con la realidad. Es fundamental que este documento incluya la georreferenciación de la parcela y de la huella de la edificación mediante coordenadas UTM, conforme a la Ley 13/2015 de Reforma de la Ley Hipotecaria.
- Acreditación de la Antigüedad por Medios Indubitados: Además del certificado técnico, el notario contrastará la antigüedad a través de la Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica. En caso de discrepancia, prevalecerá el medio de prueba que ofrezca mayores garantías de veracidad histórica.
- Certificación Administrativa de Inexistencia de Expediente: Resulta aconsejable, y en ocasiones exigido por el registrador, aportar un certificado del Ayuntamiento de Alicante que acredite que sobre la edificación no pende ningún expediente de disciplina urbanística.
- Cédula de Habitabilidad / Licencia de Segunda Ocupación: Aunque no es requisito ad solemnitatem para la declaración de la obra en sí, es un documento vital para la eficacia del acto jurídico si se pretende la transmisión de la finca.
El Procedimiento en la Notaría Garach – Verdú
Nuestro despacho garantiza una tramitación pulcra y ajustada a derecho, siguiendo estas etapas:
Fase de Examen Documental
Previo al otorgamiento, realizamos una auditoría de la documentación aportada para asegurar que cumple con los estándares exigidos por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (anteriormente DGRN).
Fase de Otorgamiento
La escritura pública recogerá la declaración del titular dominical sobre la obra realizada, los datos del técnico certificante y el juicio de suficiencia del notario sobre la concurrencia de los requisitos del Art. 28.4 de la Ley de Suelo.
Fase de Notificación Administrativa
Conforme a la ley, el notario remitirá telemáticamente copia del asiento al Ayuntamiento correspondiente, informando de la declaración realizada, sin perjuicio de las competencias inspectoras que la Administración conserve.
Consecuencias de la Regularización Registral
La inscripción de la obra nueva antigua dota al propietario de un título inatacable frente a terceros, facilita la valoración pericial del activo y es condición sine qua non para cualquier operación de financiación con garantía hipotecaria. En un mercado inmobiliario tan exigente como el de Alicante, la transparencia registral es el activo más valioso de cualquier inmueble.
Preguntas Frecuentes de Nuestros Clientes
¿Es posible declarar una ampliación de vivienda por este método?
Sí. El procedimiento de obra nueva antigua es aplicable tanto a edificaciones completas como a ampliaciones (segundas plantas, anexos, cerramientos) que no fueron declaradas en su momento, siempre que cumplan el requisito de antigüedad y prescripción.
¿Qué ocurre si la finca está en suelo protegido?
Este es un punto de especial complejidad. Según la LOTUP, las acciones de restauración de la legalidad en suelos de especial protección pueden ser imprescriptibles. En tales casos, no sería posible aplicar el Artículo 28.4 de la Ley de Suelo. Recomendamos una consulta previa en nuestro despacho para analizar la clasificación urbanística del suelo.
